“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率到底有多高？有的地產(chǎn)大腕說(shuō)“一年下來(lái)也就7.7%”，也有另外的大腕說(shuō)“大概在20%左右”。今年兩會(huì)時(shí)，前 首富、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好說(shuō)：一年做房地產(chǎn)的收益超過(guò)做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。至于網(wǎng)民在網(wǎng)絡(luò)上，則是從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)對(duì)“開(kāi)發(fā)商牟取暴利”的指責(zé)。
在采訪中，有同意通過(guò)不具名方式透露內(nèi)情的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示：市場(chǎng)好的時(shí)候，原計(jì)劃賣(mài)八千的房子，更后一萬(wàn)八賣(mài)掉了，你說(shuō)利潤(rùn)率有多高？”
非上市企業(yè)嘴上說(shuō)利潤(rùn)不高
目前，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)上市，相比于上市公司，這部分企業(yè)的財(cái)務(wù)透明度不高，因此，在談到利潤(rùn)率問(wèn)題，這部分企業(yè)說(shuō)法更為多樣。
4月初，在北京舉行的一次房地產(chǎn)界活動(dòng)上，有地產(chǎn)大腕表示，該企業(yè)的凈利潤(rùn)率“一年下來(lái)也就7.7%”。此前，與網(wǎng)友聊天時(shí)，SOHO 董事長(zhǎng)潘石屹表示，“房地產(chǎn)的極限凈利潤(rùn)率是26.6%，媒體上常常有90%、50%利潤(rùn)率的說(shuō)法，都是沒(méi)有根據(jù)的”。
2005年中，國(guó)土資源部通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對(duì)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率問(wèn)題進(jìn)行過(guò)分析，結(jié)論是北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重平均達(dá)到17.1%，其中更高的在二、三環(huán)之間，達(dá)到了20.4%。目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%～40%。這種暴利使得社會(huì)各行業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為獲得土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致炒作之風(fēng)盛行。
上市企業(yè)面上說(shuō)利潤(rùn)不少
非上市企業(yè)由于財(cái)務(wù)的不透明，或許說(shuō)法不一，進(jìn)行諸多掩飾，但已經(jīng)上市的企業(yè)在利潤(rùn)率的問(wèn)題則無(wú)可回避。按照規(guī)定，上市公司必須公布相應(yīng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從相關(guān)報(bào)表看，部分上市房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率正好符合國(guó)土部的調(diào)研結(jié)論。
從2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科2005年的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為29.22%，相比于2004年增長(zhǎng)了3.47%；招商局的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為23.67%，比2004年增長(zhǎng)了5.72%；金地集團(tuán)的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業(yè)務(wù)主要集中在上海的中華企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為30.98%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了4.21%；北京城建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為22.13%，比2004年增長(zhǎng)了5.02%；陸家嘴在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)上的利潤(rùn)率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的利潤(rùn)率為20.01%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了10.29%。
上述數(shù)據(jù)均選自具有相對(duì)代表性的上市房地產(chǎn)企業(yè)，從上述來(lái)自房地產(chǎn)公司報(bào)表的數(shù)據(jù)可以看到，近兩年上市房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率普遍在30%左右。
分析師說(shuō)財(cái)務(wù)報(bào)表或藏利潤(rùn)
30%的利潤(rùn)相對(duì)于其他行業(yè)，已經(jīng)是非常高了。但是就面對(duì)上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表披露的30%左右的利潤(rùn)率水平，相當(dāng)一部分證券分析師也表示了不同看法，多認(rèn)為有房地產(chǎn)公司通過(guò)種種財(cái)務(wù)手段，對(duì)企業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)率進(jìn)行了調(diào)整，隱藏了部分利潤(rùn)。
3月中旬，萬(wàn)科發(fā)布了該公司的2005年度報(bào)表，報(bào)表顯示公司2005年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)面積231.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)41.5%；業(yè)務(wù)收入139.5億元，增長(zhǎng)52.3%。年末，公司結(jié)算面積176.9萬(wàn)平方米，結(jié)算收入103.8億元，已售未結(jié)面積達(dá)65.7萬(wàn)平方米，金額計(jì)48.7億元。
有幾位證券分析師對(duì)記者表示，萬(wàn)科算是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中更規(guī)范的了，但2005年該公司的已售未結(jié)金額達(dá)48.7億元，比2004年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，這并沒(méi)有任何不符合財(cái)務(wù)制度之處，但或多或少讓部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到了2006財(cái)務(wù)年度。
另有分析師表示，從財(cái)務(wù)報(bào)表分析，相當(dāng)部分公司都紛紛加大了土地儲(chǔ)備的力度，土地儲(chǔ)備對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，但這種增加土地儲(chǔ)備的做法實(shí)際上也在降低當(dāng)期的利潤(rùn)率。上市公司將大把利潤(rùn)投向地皮，而這些未來(lái)的成本，往往就被打入本期的財(cái)務(wù)報(bào)表中。
有企業(yè)私下說(shuō)賺錢(qián)賺到手軟
相比于財(cái)務(wù)報(bào)表披露的利潤(rùn)率水平，一些開(kāi)發(fā)商私下透漏的信息，更讓人驚異，其在個(gè)別項(xiàng)目上的利潤(rùn)率水平高達(dá)100%以上。
4月10日，在全國(guó)都有項(xiàng)目的一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，2005年初，上海樓市非；鸨，該公司此前在上海開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目，項(xiàng)目原計(jì)劃以每平方米7000元到8000元的價(jià)格出售，7000元到8000元的價(jià)格就已經(jīng)包含了相當(dāng)部分的利潤(rùn)，但因?yàn)槭袌?chǎng)非；穑擁(xiàng)目更后是以每平方米17000元到18000元的價(jià)格出手的，利潤(rùn)率在100%以上！爱(dāng)時(shí)總部都不相信我們能賺這樣多，要求我們?cè)敿?xì)地標(biāo)明具體的利潤(rùn)情況、交易細(xì)節(jié)，賺錢(qián)賺得我們自己都害怕，更后按總部的指示，做完該項(xiàng)目后，就從上海市場(chǎng)全面退出了！被貞浧甬(dāng)年的暴利過(guò)程，該開(kāi)發(fā)商還是一臉興奮。該開(kāi)發(fā)商同時(shí)表示，像這種暴利機(jī)會(huì)還是相對(duì)比較少，絕大多數(shù)項(xiàng)目還不能達(dá)到100%的利潤(rùn)率水平，但相比于亞洲其他市場(chǎng)， 大陸地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率是相當(dāng)豐厚的。